Сегодня апартаменты становятся всё более привлекательным вариантом для инвестиций. Эти объекты коммерческой недвижимости открывают перед инвесторами множество возможностей для получения пассивного дохода от аренды.
В интервью нашему изданию Рута Абрамова, кандидат экономических наук и старший преподаватель кафедры финансового и инвестиционного менеджмента Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, подробно расскажет о том, что такое апартаменты, в чём их отличие от обычных квартир и на что следует обратить внимание при инвестировании в этот тип жилья.
— Рута, расскажите, пожалуйста, что такое апартамент и чем он отличается от обычной квартиры с точки зрения инвестиций?
— Апартамент — это особый вид жилья, который, в первую очередь, может стать отличным инструментом для инвестиций. В отличие от квартиры, он представляет собой коммерческую недвижимость, что делает его привлекательным для сдачи в аренду и получения пассивного дохода.
— Каковы основные преимущества инвестирования в апартаменты по сравнению с другими видами недвижимости?
— Одним из главных преимуществ апартаментов является их более низкий порог входа по сравнению с обычными квартирами. Если вы рассматриваете квартиру исключительно как инвестиционный инструмент, не нуждаетесь в прописке и готовы платить соответствующие налоги (имущественный налог, налог на доход от сдачи в аренду и налог при продаже апартаментов), то апартаменты могут стать хорошим вариантом для вас. Однако перед покупкой важно провести предварительные расчеты и оценить привлекательность инвестиций в конкретный апартамент.
Следует отметить, что при покупке апартаментов необходимо учитывать ряд нюансов. Налог на такой тип жилья будет выше, чем на квартиру, а получить налоговый вычет или воспользоваться социальными льготами не представляется возможным.
С юридической точки зрения апартаменты относятся к нежилым помещениям, что означает применение повышенных ставок налогообложения. В Москве, например, налог на имущество физических лиц для владельцев апартаментов может составлять от 0,5% до 2%, в то время как владельцы квартир редко платят больше 0,3%.
Что касается налога на доходы физических лиц (НДФЛ), то ставка составляет 13%, и уплачивать его необходимо при получении любого дохода от операций с недвижимостью. Обычно это касается двух ситуаций: когда владелец либо продаёт апартаменты, либо сдаёт их в аренду. Важно отметить, что прогрессивная шкала налогообложения на доходы от недвижимости не распространяется.
— Как инфраструктура жилых комплексов с апартаментами влияет на их стоимость и востребованность на рынке?
— Апартаменты стоят дешевле квартир. Цены за квартиры и апартаменты в одном районе могут различаться на 20% в пользу последних.
Обычно апартаменты располагаются в жилых комплексах с хорошо развитой инфраструктурой. Такие комплексы строятся рядом со станциями метро, линиями БКЛ, МЦК или МЦД, а также с остановками общественного транспорта. Кроме того, в 90% случаев в ЖК с апартаментами предусмотрены различные удобства для жильцов: спортзалы, кофейни, салоны красоты, магазины, аптеки, детские и спортивные площадки, а также огороженная территория для прогулок и многое другое.
— Как владельцы апартаментов могут оптимизировать процесс сдачи в аренду с помощью управляющих компаний?
— Владельцы апартаментов могут заключить договор с управляющей компанией, что позволит им сдавать жильё без лишних хлопот. В таких случаях управляющая компания сама размещает объявление о сдаче на специальных платформах, находит жильцов и берёт на себя все организационные вопросы.
— Какова средняя доходность от сдачи апартаментов в аренду по сравнению с обычными квартирами?
— Доход от сдачи апартаментов в аренду может достигать примерно 10% годовых, в то время как прибыль от сдачи квартиры составляет не более 5%.
— Какие факторы следует учитывать при выборе месторасположения апартаментов для успешного инвестирования?
— При выборе апартаментов стоит учесть несколько важных факторов.
Во-первых, обратите внимание на расположение: далеко ли находится станция метро и другие транспортные узлы? Есть ли поблизости школы, детские сады и поликлиники? Насколько безопасен район: спокойный ли он, с хорошей ли репутацией, или же это промзона, где часто происходят какие-то происшествия?
Также стоит учесть наличие поблизости магазинов, аптек, кафе, торгового центра, салонов красоты и других объектов инфраструктуры.
И не забывайте, что коммунальные услуги в апартаментах обычно стоят дороже, чем в обычной квартире.
— В каких городах России вы бы посоветовали приобрести апартаменты и почему именно эти населённые пункты?
— Я бы рекомендовала обратить внимание на Нижний Новгород, Екатеринбург, Казань, Сочи, Москву и Санкт-Петербург. Эти города являются крупными туристическими центрами страны, где хорошо развита инфраструктура, рынок труда и транспортное сообщение. Кроме того, цены на недвижимость в этих городах демонстрируют стабильный рост, что открывает возможность для получения хорошей прибыли от инвестиций.
